完善保障性住房进出机制 缓解有效供给矛盾

建立科学的保障性住房的进入及退出机制,是加快促进房屋资源合理配置和有效流动,使更多低收入者有屋可居的重要保障
 

近年来,党中央越来越重视城镇居民的住房保障工作,分别建立了以住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度为主要内容的住房保障制度,先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》（国家住房和城乡建设部等部委联合颁布）等有关规定,从而切实促进了我国住房保障工作的广泛推行,尤其是有效改善了城镇低收入家庭的住房困难。
 

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解决低收入家庭住房是我国住房保障工作的重点。但是,由于我国住房保障工作尚处于起步探索阶段,许多制度还有待进一步建立和完善,许多新问题也有待进一步研究和解决,其中保障性住房缺乏进入和退出机制便是突出问题之一。
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退出机制缺失的后果
 

保障性住房是解决低收入家庭住房的重要手段,尽管多年来,我国加大了廉租房、经济适用房的建设开发和供给力度,但是,随着我国就业压力不断加大所导致的困难群体相对增加,使得保障性住房的有效供给矛盾日益突出。
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据有关部门统计,近年来,我国经济适用房投资占房地产投资比重呈逐年下降趋势。目前,这一比重仅为3%左右。尤其是建筑面积90平方米以下套房(含经济适用住房)面积所占比重仅为开发建设套房总数的30%左右,远远低于国家要求的70%以上的标准。可见,保障性住房总量不足问题仍然是造成低收入群体住房困难的主要矛盾。
 

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同时,由于我国缺乏保障性住房的科学退出机制,导致保障性住房供给结构失衡,从而进一步加剧了保障性住房的供需矛盾。目前,我国城镇居民一旦购买到经济适用房或享受到实物配租形式的廉租房,便将终身拥有,形成福利固化。
 

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据有关部门调查,1998年第一批购买经济适用房的年轻人现已有相当一部分人群进入了中高收入阶层,其中有些人已购买了商品房,他们在享受了国家优惠政策的同时,又通过将经济适用房出售或出租获得了额外的收益。
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另据有关部门调查,1998年以来,约有16%的经济适用房卖给了中高收入者。其后果,一方面出现了一人多房的现象,形成了一部分人的既得利益,影响了保障性住房的有效流动,限制了这一稀缺性资源效益最大化的配置;另一方面造成了保障性住房资源未能真正供给于最需要的低收入家庭,降低了保障制度的成效,严重违背了住房保障性政策的初衷。
 

有关部委调查显示:目前在全国城镇的低保家庭中,各级政府已通过各种方式缓解住房困难的仅占7%左右;在全国已开展廉租住房的城市,其覆盖面仅在1%左右(个别大城市除外);全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭还有近1000万户。因此,建立和完善保障性住房的进入和退出机制势在必行。
 

建立完善进入及退出机制的措施
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建立和完善科学的保障性住房的进入和退出机制,是加快促进房屋资源合理配置和有效流动,保障更多低收入者有屋可居的制度保障。当前,应进一步建立和完善以下政策措施:
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制定与保障性住房进入和退出机制相配套的规章制度。
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住房保障制度是一项重要的社会福利政策,实行保障性住房的进入和退出机制,需要完善的法律法规的支撑。目前,我国不仅没有一部住宅法,也没有专门针对低收入者住房的保障性法规,使得低收入者住房难以得到有效保障。因此,建立符合我国国情的住房保障的法律法规势在必行。
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只有以法规条文的形式规定保障性住房的保障对象、保障标准、保障水平、保障资金来源、保障者进入和退出程序、保障管理机构和监督机构的职能,以及对违法违纪行为的惩处等规范性措施,才能确保这一制度有法可依、有章可循。
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同时,为保障这一制度具有可操作性,还需建立与之相配套的一系列规章制度,如收入申报制度、申请审核制度、公示评议制度、动态监管制度等,以切实保障低收入者等困难群体能真正享受到政府保障性住房的福利待遇。
 

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完善保障性住房进入和退出的运转体系。
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保障性住房进入和退出机制的建立及实施,需要具有可操作性的完善运转体系:
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其一,制定保障性住房进入和退出的转换接续措施。应制定由廉租房向经济适用房再向商品房过渡的正反双向的具体操作程序,以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的住房。同时,对于相当一部分既享受不到廉租房待遇,又买不起经济适用房的“夹心层”群体,也应尽快研究符合我国国情的住房保障办法。
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其二,增强保障性住房管理及操作层人力。目前我国从事住房保障工作的专职人员与城镇人口的比例为1:17万人,而中国香港这一比例为1:600人。因此,应加速改变目前这种住房保障管理人员极为缺乏的现状,有效推进保障性住房进入及退出工作的进程。
 

其三,完善保障性住房的可持续发展的供给方式。对经济适用房应实行租购并存、建补结合的保障模式,通过实行租者随时腾退、购者返还补贴或产权赎回、建微小户型者获补贴等方式,抑制廉租房、经济适用房过度供给及无底洞现象,稳定可持续房源。
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其四,完善保障性住房的金融政策。加大政府对低收入家庭的住房担保贷款力度,扩大房屋抵押贷款保险,完善保障性住房抵押贷款低息金融政策,逐步改变保障性住房的建设和供给资金来源均由政府财政支出的现状。
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加大对保障性住房进入和退出的跟踪监测监管力度。
 

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在住房保障管理和监督部门的跟踪监测及严格监管方面,具体措施包括:
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对申请保障性住房居民的家庭收入状况进行严格的审核,根据低收入者的困难程度纳入不同的住房保障供给范围,不同地区的居民收入状况应有不同的保障标准;对住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积实行动态管理,一旦保障对象的家庭收入发生变化,保障标准应及时作出相应调整,以有效解决各地普遍存在的保障性住房供给与实际保障对象错位的问题;对住房保障对象的保障措施应多元化,可在为其提供廉租房、经济适用房等保障措施基础上,实行发放住房补贴到人头、减免税费等其他住房保障性措施;健全保障性住房的公示制度,提高住房保障工作的透明度,强化社会监督,加大违法处罚力度;进一步规范房屋租赁市场,对有效住房资源进行合理有效配置。
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(股歌小编：admin)