变革土地供应 谨防地王狂飙

发布时间：2009-10-06 01:26来源：股歌网王战(小子)字号：大 中 小

近日，无论是国务院发布《关于集约用地的通知》还是国土资源部要求各地政府在10月10日前汇总地方土地储备情况，都可以看作是政府运用土地政策工具来调控房地产领域的新例。其中，国务院明确为房地产大量的“闲置土地”行为设规：对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回;对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。

　　《关于集约用地的通知》被看作是2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》的重申和强化，意在纠正房地产开发商“囤积土地、少量开发、坐拥地价、制造短缺”，希望能够迫使地产商提高“推盘”速度，增大供应量，来抑制高房价。而对各地政府的土地储备的清查，中央政府想清楚地方政府释放的土地量、获得的土地储备贷款和土地财政收入等真实数字。

　　今年以来，以国企背景为主的房地产商不惜“地王”身份囤积土地，一是因宽松信贷造成了民众强烈的“通胀预期”，并给予房地产企业融资上的极大便利;二是此前的文件对闲置土地处置力度“有文无实”，不仅土地闲置费征收甚少，甚至很多地方政府在缴纳土地出让金方面给地产商极大的方便，让其缴付时间延长、分批分次。而很多银行不顾禁令，不仅给地产商放贷款购置土地，还对获得土地证的地产商土地抵押贷款给予极大优惠。

　　检视过去，可以发现在驱动房地产商“推盘”节奏上的努力基本是不成功的。相关部门没有足够的监控能力能够促使地方政府“惩罚”闲置土地，而地方政府释放土地的节奏则掌握在自己手中。例如。今年上半年的土地供应跟过去相比是“偏紧”的，学者尹中立发现地方政府在今年前三季度减少土地供应是因为地方政府可以通过政府融资平台从银行直接拿到资金——这自然拜“宽松货币政策”所赐，而不像过去那样高度依赖土地财政。例如2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%;而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。

　　房地产商推出新楼盘并不积极，令人震撼的“小阳春”是一次消化房地产库存面积的狂热运动，而没有拉动相应规模的新建住宅和销售潮。在一线城市，新建住宅加上为销售出的存货部分，和二手房成交面积之比大约是4∶6。而中原(中国)地产研究中心发布的研究报告发现，40家全国主流开发商在2003年—2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应。2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，7个项目待开发。 dedecms.com

　　这其实意味着，那种“释放土地”加上“房价飙升”的组合思维来推动住宅供应的思路暂时是不太真实的。房地产业其实是一种“影子金融业”，房价飙升下的释放土地行为不会促进最终住宅销售，因为企业拍到土地后，既可以按揭式付款，以“时间换取土地增值”，也可以获得土地证之后在银行进行新的融资，来维持企业的资金流。所以，扩大住宅供应必须是“房价抑制”和“释放土地”的组合。消费者是“越高越买”，而地产商则是“越低越做”。于是，这就对政府的序列偏好构建形成了选择：如果以住宅民生化为导向，那么在未来房价下跌的时候，应当要求地方政府释放更多的土地;而如果以土地财政利益最大化，那么地方政府会一直坚持用最小的土地供应来维持地价和房价。

　　实际上，这里不需要过度细致的调控，只需要控制信贷纪律、贬值稳定和消灭通胀预期。在严格的信贷纪律下，地方政府不能通过政府金融平台轻易地获得银行资金，那么他们不得不释放更多的土地来修复资金流和负债表，这将使得未来土地市场供给增加，从而使得“房价抑制”和“释放土地”的组合能够自动生效。

(股歌小编：admin)