开发商囤地成顽疾：10年间闲置土地比例达40%

囤地成为制约房地产发展的顽疾
 

回建强
 

“囤地”并非是房地产业面临的新问题，但却日益成为制约我国房地产业发展的顽疾。
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从表象上看，“囤地”似乎是房地产开发企业攫取暴利的“手段”，各地都爆出几年前的“地王”依然闲置的情况，置国土资源部相关法规于不顾。有数据显示，1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。
 

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土地购置面积和土地开发面积之间的差额可谓巨大，一方面说明开发商确实有“囤地”现象，10年间闲置土地比例接近40%；另一方面，国土资源部关于治理“囤地”的相关政策得不到施行，很少有企业会因为土地闲置一年缴纳20%的闲置费，更少有闲置两年土地被无偿收回的案例。
 

当前巨量土地闲置与开发企业总体感觉土地供应不足已经形成了鲜明的对比，形成这个矛盾大概有三方面的原因。一是相当大部分闲置土地在国有企业手中，这些土地并非都是通过“招拍挂”方式所得，有很多历史遗留问题。二是很多闲置土地并非净地，由于政府拆迁未完成等造成后续开发无法进行，这属于“被囤地”。三是结构问题，大开发商如央企和上市房企，由于资金实力雄厚，在土地市场上明显占有优势，能够保持一定的土地储备量，也就是媒体比较关注的“囤地”。从这个角度看，恐怕单纯指责开发商“囤地”攫取暴利还不充分，必须要考虑政府土地出让节奏、国有企业土地闲置等其他问题。
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由于我国人多地少的国情，再加上近年来城市化的快速推进，土地市场总体表现为供不应求的状态。但这种供不应求却又是相对的，东部和西部、一线城市和二三线城市土地市场的供求关系是不同的。土地财政模式下，地价越高，地方政府的获益越大。在这一激励机制下，地方政府利用对土地一级市场的天然垄断，通过控制土地供应来调控市场。各地成立的土地储备中心实际上就是一个巨大的土地囤积中心，在这个市场上，不但有企业或主动、或被动地“囤地”，政府的“囤地”行为也不能忽视。
 

在目前体制下，政府对土地一级市场垄断的情况不会改变，但这并不是说土地市场的顽疾就无药可救。打通土地市场的流通渠道是治疗顽疾的可行之路。首先，削弱土地出让与地方财政之间的激励关系。通过税制改革平衡地方政府事权和财权的对应关系，不再逼迫地方政府通过卖地来解决资金困局。
 

其次，激活国有企业闲置土地的流通与转让。政府应对国有企业自有土地的规模和使用状况进行专项调研，确定闲置规模后，出台相关的激励措施，如在国有土地“招拍挂”之外允许国企将自有土地进行协议转让，获取收益。这种政策可以设定期限，使得这部分闲置土地快速流通，进入实际市场。
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再次，建立土地二级市场。我国有比较完整的一级土地市场，但二级市场并不健全，土地转让只能通过项目公司股权转让方式进行，不利于闲置土地的快速流通。应尽快建立国有土地使用权交易市场，可以有效打破政府对土地出让的绝对垄断性。开发商不但能从政府手中拿到土地使用权，在公开市场上，也能获得其他企业转让的土地使用权。这种市场机制确立后，将有利于土地市场的稳定，“囤地”现象也将获得有效制约。

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(作者系上海易居房地产研究院高级研究员) 本文来自织梦

(股歌小编：admin)