今日投资:优惠政策即将到期 机构持续关注地产

据今日投资在线分析师统计数据显示，房地产行业最近两周持续受分析师关注，本周仍位居分析师关注度排行榜首位。房地产行业持续受到关注的主要原因之一是年底即将到期的政策问题。从现有的公开信息看，目前市场对即将到期的政策红利特别是首套房7折利率优惠是否延续的预期仍不明朗，但在近期似乎趋向谨慎，预计最快11月或者在12月中央经济工作会议政府可能会对此有一个较明确的指示。房地产板块股价的走势受制于政策之惑，目前没有明确方向。关于政策问题，研究机构对于首套普通住房7折利率优惠还是偏乐观的(有部分研究机构预期可能会提高首套房首付成数)，而其他政策优惠普遍判断是收紧或取消。
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从市场公开的信息中，也基本证实了上述分析师的预期。11月9日，招商银行下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%。全国工商联房地产商会会长聂梅生11月11日表示，由于很多城市楼市尚未回暖，未来房地产刺激政策的退出不会全国“一刀切”，而是采取逐步调整的措施退出，在时间表和力度选择上应该取决于经济稳定的程度和资产价格上升的压力。另外，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。新的土地政策一旦严厉执行，可能会对楼市泡沫形成打压之势。
 

从近期房地产行业的市场表现来看，近半年，房地产行业的涨幅超越沪深300指数13个百分点，较两周前统计数据缩窄了近3个百分点的涨幅;显示房地产近期走势较弱。从近一个月的表现来看，房地产行业落后沪深300指数。机构认为，房地产行业近期表现较差的主要原因是市场各方对楼市各项优惠政策即将退出的担忧正在升级。浙商证券认为，在当前政策的真空期，市场上的政策噪音在一定程度上影响着市场成交的走势，尤其是关于房贷优惠政策的“风声”。特殊时期，特殊对待，一切静待政策“拨云见日”。国金证券认为，目前二套房政策并非是“一刀切”的从严，仅是重申，银监会态度未变，而未来出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性也不大，在此前提下，若国有银行单独上调利率不会对需求产生过多挤出效应。同时，中国经济回升基础尚不稳固，目前时点放弃地产对经济的拉动并不明智，地产的政策环境并没有环比变得更坏。
 

从盈利情况看，从三季报来看，主要地产公司主要呈现两个方面特征，其一就是预收账款大幅增加，其次就是现金流充沛。行业整体趋势向好，而良好的财务状况也决定了地产公司短期内并没有降价销售的动力，同时也意味着短期内房价将依然坚挺。主要地产公司业绩均表现良好，部分优秀地产公司已经提前锁定近两年业绩。据今日投资在线分析师统计数据显示，09年房地产行业平均增长率在50.24%，10年行业平均增长率也将达36.15%。
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目前房地产板块整体PE(以09年业绩算)略微高于A股整体平均水平，主流地产公司PE估值水平目前只是09年25-30倍之间，10年20-25倍之间，行业估值水平相对合理，具有一定的业绩支撑。整体估值水平离07年全年平均1.72倍还有较多的差距，但是离07年高点还有很大的差距。
 

本文来自织梦

投资策略：寻找潜力地区、寻找潜力城市
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尽管上海、北京等一线城市拥有较高的行业回报率和房价，但受制于土地供给，市场的存量商品房将逐步取代新房成为市场的主力军(犹如当前的欧美发达国家)，房地产行业的蛋糕(新增商品房市场)将越来越小。与此同时，二、三城市由于面广(土地供给)以及相当的房价上涨空间(按揭月供负担和房价收入相对合理)，且伴随着城市化水平的进一步提高和人口红利的进一步显现，其新增商品房的数量和价格均有可观的上涨空间。在产业转移的大浪中，房地产行业亦将由一线城市逐渐向二、三城市过渡，犹如城市化进程不易逆转一般。
 

浙商证券通过对于房地产区域投资的有效需求和有效供给两大方面的分析，选取了地区生产总值、城市化水平、地区人口红利、地区支付能力(按揭月供负担和房价收入比)、地区土地供给(购置土地面积)、地区行业回报等六大指标，运用“排序评级”的方法，来综合筛选具有房地产投资潜力的地区。表4显示，河南、内蒙古、山东、广东、浙江、江苏和江西在国内30个省区市中房地产行业发展相对具有潜力的地区，尤其是在房地产行业梯队转移的过程中(从东部向中西部、从一线城市向二、三线城市)。同时，基于地区中心城市(省会城市和计划单列城市等)在地区内房地产行业发展中优势地位的分析，我们认为郑州、呼和浩特、包头、济南、青岛、珠海、杭州、宁波、温州、南京、苏州、无锡和南昌等城市是房地产行业发展值得关注的二、三线城市。
 

在具有房地产发展潜力的城市中，A股房地产行业区域龙头主要有：华发股份(600325)、新湖中宝(600208)、滨江集团(002244)、宁波富达(600724)、栖霞建设(600533)、苏宁环球(000718)等。此外，从港股的角度看，建业地产和绿城中国也是值得关注的区域性地产龙头，前者以河南为基地，后者以浙江为核心。
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(股歌小编：admin)