中证投资：高房价利大于弊 地产业向上趋势难改

发布时间：2009-10-25 23:07来源：股歌网Sachiel字号：大 中 小

    最近两年的股市运行表明,地产股始终是大盘的先行指标,而房价和地价趋势无疑又是地产股的风向标。从最近的情况看,市场对当前房地产现状,及其未来发展存在相当大的分歧。常识来看,中国房价处在较高位置,这反映在住宅租售比和房价收入比上,但购房者依然在购买,这反映在出清率上,在一些热点城市,楼盘开出后往往一周内就卖出80％、甚至90％,部分楼盘成为日光盘。所以,一些分析人士认为,供求矛盾决定了房价最近20年的持续上涨,这其中有一定道理。

    供求失衡 房价上涨的根源

　　我们来看一下,中国房地产市场近年供应情况。2007年、2008年全国商品房销售分别为7.6亿和6亿平方米,其中住宅分别为6亿和5亿平米。以100平米为一套,2007年、2008年分别销售了住宅600万套和500万套房子。从卖地情况看,2007年和2008年发展商购地面积分别为4亿和3.5亿平米。假设平均容积率为2,则这些土地在未来可形成的供应将分别为8亿和7亿平米,其中住宅面积将分别为大约为7亿和6亿平米,其正好与2007年与2008年的销售情况大体对应,这就是发展商2009年住宅旺销后大量高价买地的主要原因,因为再不买就要断粮了。这是供应的一面,我们再来看看需求的一面。最近20年中国城市化率以每年一个百分点的速度在进行。也就是说,大体上每年要有1500万人从农村进入城市。如果平均一个家庭4个人,这就意味着每年城市家庭要增加400万户;如果一家3口人,则每年新增城市家庭500户。

　　如果加上巨大的住房改善需求,我们就知道中国每年至少存在600万套的新增房屋需求,也就是每年会产生大体6亿平米的住宅需求,这是这几年来中国住宅销售维持6亿平米左右的主要原因。考虑到未来改善型需求、也就是消费升级需求增长的因素,住宅需求还有进一步走高趋势。

　　高房价利大于弊

　　提高土地使用效率

　　当然,提高现有土地的使用效率可能是另一条能够解决问题的好办法。那么,如何提高土地的使用效益呢?日本在上世纪80年代的石油危机中是如何安全度过的？靠的就是价格杠杆。大幅提高要素价格,人们自然就会珍惜生产要素。

　　事实上,当前中国正在使用这种方式。当然,它的负面效应就在于,贫富分化会进一步加剧;而且政府控制的资源比例会进一步增加。2008年地产业协会统计显示,房价的构成比例中,接近50％最终流入了地方政府腰包,其中包括地价款项和各项税费。所以,能够看到的未来是:地价继续高企,房价同样会高企;丈母娘继续逼迫女婿买房;一家三代或四代继续为后代的一套房子努力。

　　物业税不改房价基本趋势

　　有人说,物业税推出会大幅降低房价。笔者相信,即使物业税推出,中国房价也不会出现大幅向下逆转,因为银行已事实上承认当前的高房价了,当前新房价格中80％由银行垫付,而且期限是30年。如果房价出现30％至50％的下跌,中国银行业将面临灭顶之灾。另外,房市可不比股市,要想在这个市场进行新老划断,那是要冒巨大政策风险的。所以,物业税的征收必定是渐进式的,在市场可承受范围内逐步展开。 内容来自dedecms

　　笔者的结论是,尽管短期房价波动会比较大,但立足三、五年的长线看,在中国城市化率接近70％之前,房价、地价向上的趋势应当难以改变。那么,房价、地价逆转的标志何在?第一、中国内需型社会的形成。低投资、高消费社会的形成,这将直接降低地产行业的收益率水平,进而对住房投资形成抑制。第二、M2增长率回落到10％以下。20％左右的M2增长,必然带来房价的持续走高。所以,从货币角度看,M2的回落是房价在若干年后趋稳的关键。第三、城市化临近尾声,这将导致需求和供应的关系逐渐平衡。

(股歌小编：Sachiel)