南京证券：苏宁环球 09年业绩锁定 土地储备升值空间大

　　事件：近期我们对苏宁环球(000718)进行了实地调研，针对公司近期销售、未来战略和公司的相关人员进行了交流。

　　业绩如预期大幅增长。08 年度公司主营业务收入22.86 亿元，比上年同期增加11.41%;毛利率54.32%，较07 年的35.60%有所上升，主要是整体结算价格上涨、毛利率较高的威尼斯水城注入和行业调整期公司减价幅度较小;08 年公司实现主营业务利润7.89 亿元，比上年同期增加77.63%;净利润5.2 亿元，比上年同期增加80.84%。浦东公司的注入带来业绩高增长基本符合市场预期。

　　预收款锁定09年业绩。08年公司实现结算面积54.63万平方米，结算收入22.05亿元;商品房预售面积55.45万平方米，预售收入21.87亿元。预收款和结算收入相当，09年公司业绩正增长毋庸置疑。08年底预收款18.79亿元，09年1季度预收款22.44亿，较08年底增长3.65亿，销售情况相当不错。

　　可售房源较少，没有库存压力。目前，公司在江北的几个项目已大部分销售完毕。天润城销售率为94%，天华硅谷销售率86%，威尼斯水城销售率75%。库存压力较小，公司项目开发的进度依赖于公司管理层的战略决策，自主性较强。

　　财务状况良好。公司资产负债率68.92%，较07 年79.68%下降10.76个百分点。扣除预收款后真实负债率为39.48%，较07 年40.6%略有下降。行业真实负债率平均为67.49%，因此，公司的杠杆率较低。 本文来自织梦

　　通胀预期给予土地储备高溢价。08 年公司完成现金收购天华绿谷庄园100%股权、南京天润城5%股权和天华硅谷庄园5%的股权，收购完成增加公司权益储31.37 万平米，使得公司权益储备增至1500 万平米(包括吉林天润城)。目前江北威尼斯水城尚有85%左右的土地未开发，吉林580 万平米建面的储备尚处于拆迁阶段。充足的低成本土地储备在高通胀预期下有望得到较高的重估价值。

　　江北新城的建立提升公司市场价值。目前浦口区受制于交通问题，房价处于低位。过江隧道现已贯通，预计09 年上半年通车。通往浦口的地铁三号线预计2012 年通车运营。交通问题的解决将提高浦口的房价，也将提升公司的市场价值。

　　预计 09 年每股收益0.65 元，给予推荐评级。预计09、10、11 年营业收入分别为41.24 亿元、60.12 亿元和74.94 亿元，归属母公司净利润分别为9.22 亿元、13.99 亿元和17.13 亿元，每股收益分别为0.65 元、0.99 元和1.21 元，对应的市盈率为22.15 倍、14.6 倍和11.93 倍。目前行业09 年平均市盈率为28 倍左右，给予公司推荐评级。

(股歌小编：Sachiel)