房地产业：开发商新开工意在“补库存”

　　主要观点：

　　结论：

　　（1）从开发商调研情况来看，大多数房地产企业对中期的判断仍然比较谨慎，短期增加新开工面积主要是出于补库存的需要。由于全国范围库存量仍然较大，且未来房地产销售将逐步趋于平稳，因此我们判断下半年新开工面积增长幅度有限。

　　（2）从建筑企业调研结果来看，建筑企业普遍未感觉到近期有订单加速的迹象，并且对下半年新订单的预期也不是十分乐观，平均预计下半年订单较上半年环比增长30%左右，和往年类似，验证了我们的判断。

　　（3）经调研和分析，我们小幅上调09年下半年全国房地产新开工面积假设，将下半年新开工面积环比增速从8%上调至12.8%，对应全年新开工面积同比增速从2.3%上调至4.5%；同时，相应上调09、10年房地产投资额增速，09年从13.2%上调至15.3%，10年从15.2%上调至20.9%。

　　与大众认识不同之处：

　　基于上半年房地产销售的火热场景，部分投资者对下半年新开工面积的增长预期较高。但我们认为：（1）大多数房地产企业“短期乐观，中期彷徨”，短期增加新开工面积主要是出于补库存的需要，而非对行业前景的极度乐观。（2）中国存在显著的区域差异，上市公司分布较多的一、二线城市由于库存消化更为明显，新开工上调幅度相对更大；但从全国范围上来说，库存依然较充足。（3）我们认为随着房价的走高和流动性从高点回落，未来房地产销售将逐步趋于平稳。 内容来自dedecms

　　部分上市建筑企业对近期订单变化提供了较为乐观的数字，并由此导致部分投资者对新开工的乐观情绪。但我们认为：（1）从调研情况来看，相比于上市公司，江浙一些非上市建筑企业相对谨慎，既未发现近期有订单加速的迹象，也未预期下半年订单数较正常年份有大幅提升。（2）订单情况只是“房地产新开工”的一个同步或后验指标。大部分建筑企业所反映出来的“订单数未感到明显增加”，是与目前“新开工面积仍然是负增长”相一致的。如果要对房地产新开工面积做出前瞻性判断，仍依赖于对房地产企业行为的判断。

　　结论风险：我们的结论对销售的敏感度很高，这也是房地产公司对未来进行预期、并做出决策的关键。如果未来销售大幅超越我们预期，则我们将上调新开工假设。同理反之，如果销售出现超预期萎缩，新开工也将回落。

(股歌小编：Sachiel)