房地产：盈利持续改善 估值吸引力凸现

发布时间：2009-10-02 06:22来源：字号：大 中 小

　　中投房地产行业2季度营业收入和净利润增速大幅回升，预收账款的大幅增长，预计3季度以及09年年报业绩将持续改善。09年1季度是行业利润的谷底，符合08年底时我们策略报告的预测。09年1-6月全国房地产市场住宅销售面积和销售金额同比分别增长33%和57%，由于行业结算的滞后性，行业上半年销售畅旺没有反映在结转收入和利润中，行业营业收入和净利润增速18%和8%;但从单季指标来看，09年2季度行业营业收入同比增长32%，归属母公司净利润结束了连续3个季度的同比负增长的格局，实现同比增长28%，单季业绩增长显著改善。09年中报，中投房地产行业92家上市公司预收账款比08年全年增长了52%，这与全国住宅销售金额57%的同比增速是一致的。从季度预收账款的变动情况来看，08年4季度末预收账款增速见底，09年1季和2季环比分别增长18%和28%。..由于结算的滞后性，09年中报中投房地产行业92家上市公司盈利有所下降，09年中报结转收入主要体现的是08年以及09年初的销售情况，09年2季度行业销售和盈利的有改善尚未反映在09年中报上，将陆续在3季报和09年年报中进一步反映，预计3季报，尤其是09年年报板块的盈利将有30-40%的提升。上半年92家公司毛利率36.9%，扣除营业税金及附加后的毛利率28.3%，同比下降3.6和3.1个百分点;净利润率14.5%，同比下降0.8个百分点，但09年1季和2季毛利率和净利润率较08年4季度已有小幅增长。

　　净负债水平大幅下降，行业已无短期偿债压力小，资金宽裕，行业增长基础牢固。

　　09年中报中投房地产行业扣除预收账款后负债率47.7%，较08年末下降3个百分点，净负债率36.3%，较08年末下降15.7个百分点。扣除短期借款和一年内到期的长期借款后货币资金超过5亿元的公司有26家，前10家均超过20亿元。

　　7月来板块调整已充分释放了前期板块估值过高、信贷收缩以及7、8月份销量小幅波动影响。未来板块估值将在房地产信贷量的收放与估值的吸引力中取得平衡。

　　我们依然认为，当前行业的增长基础是牢固的，大量新增供应量的到来在2010年中，信贷适度收紧有利于行业长期稳健发展;09年金九银十值得期待。从2010年的角度来看当前板块的估值已经具有较大的吸引力了，正是逢低吸纳等待9月公布的经济数据和销售数据好转带来的良机，维持行业看好评级。

　　风险提示：注意信贷紧缩远超预期、板块调整幅度超过预期、国内外经济增长、居民收入、企业盈利改善低于预期等带来的风险。

(股歌小编：Sachiel)