叶檀：房价“上火”潜存巨大风险

发布时间：2009-10-25 04:32来源：每日经济新闻叶檀字号：大 中 小

    一旦过度宽松的货币政策收紧或大批量推出保障型住房，大批投资者与开发商将被套其中。毕竟，租金收益率没随房价同步上涨，说明房价上涨存在巨大的潜在风险。

　　圈地热卷土重来，楼市小阳春渐成愈来愈旺的大阳春。国家统计局数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。我国土地市场是金融泡沫的重要指标，只要开发商翩翩进入土地市场，基本上能够确定虚拟经济开始“上火”。圈地热与投资者增加，显示新一轮通胀周期或者滞胀周期近在咫尺。

　　新一轮圈地热已经开始。中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月第一周，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%，推出土地面积608万平方米，环比增加24%；成交土地面积173万平方米，环比增加14%。

　　根据上海易居研究院的调查数据，近两个月购买投资性住房的人逐渐增加，逐渐取代小阳春开始之时的自住房刚性需求。笔者曾问过购房的朋友为何此时入市投资，他们的回答很简单：第一，实体经济产能过剩，没有投资价值；第二，从以前经验看，只有房地产有可能抵挡货币贬值。

　　我国的土地与房产是重要的投资品种。以土地为例，在泡沫时期圈地可以得到双重好处，首先可以通过高价房收获高收益。2007年通胀预期高涨时期，囤过两年的地即便土地转让就能获得30%以上的收益；房地产上市公司通过土地在资本市场的定价，直接将土地转换成金融资产，通过高估值获得高收益。

本文来自织梦

　　房地产与泡沫联袂上涨的景象并不陌生。倒推两年，2006年、2007年，虽然政府一再出台宏观调控政策，虽然利率有所上涨，但股市与楼市就是击而不倒。从金融投资理论上很好理解，只要投资者预期收益高于利率、交易税费等相加总成本，人们预期投资收益能抵御货币贬值，他们就会毫不犹豫进行投资。无论央行加息降息，只要市场处于通胀预期之中，只要人民币有升值压力却无法升值，房地产成交量与价格就会上涨。只要央行继续释放货币，给予市场通胀预期，房地产市场就能持续红火，直到危乎高哉。届时，房地产泡沫就会跟次贷泡沫一样，调高几次利率即可轻轻挑破。

　　事实上，投资者已经处于非常危险的境地了。目前我国房地产市场复苏是宽松货币政策的产物，如果我国想保持经济均衡发展，不可能让房地产市场一枝独秀，更不可能无限度释放流动性。

　　根据国家信息中心的研究，今年前4个月累计人民币各项贷款增加5.17万亿元，不但超过去年全年4.9万亿元的规模，也超过了今年5万亿元的计划目标下限。同时，广义货币(M2)增速也开始急升，4月末M2增速达到25.95%，远远超过央行17%的预期目标，刷新了中国近年来的新高。

　　过度宽松的货币政策是不可能持续的。一旦政策收紧或者大批量推出保障型住房，将有大批投资者与开发商被套其中，过剩的流动性可以通过房地产市场轻松回收。毕竟，房地产市场的重要指标租金收益率没有随着房价同步上涨，说明了房价上涨存在巨大的潜在风险。房地产能够帮助经济复苏，也能扭曲经济，以房地产消费拉动内需是救急，而不是长远之策，一个大国依靠房地产经济，显然是靠不住的。

(股歌小编：Sachiel)