叶檀：楼市独立行情酝酿巨大泡沫危机

发布时间：2009-10-25 04:32来源：每日经济新闻叶檀字号：大 中 小

    中国楼市之所以走出我行我素的大阳独立行情，是因为目前楼市已经成为纯粹的投资品，而与消费没有多大关系。房地产泡沫已经非常大。以租售比等常规数据判断中国楼市会吃大亏。

　　据媒体报道，深圳大批外贸企业老板加入炒楼大军。记者从业内人士处了解到，在投资客中除了那些专业从事房屋炒作的投资客外，一些非专业的新投资者出于资产保值和增值的目的也纷纷入市，成为近期市场上的购房主力，其中尤以一些工厂老板最为活跃。

　　中国楼市之所以走出我行我素的大阳独立行情，是因为目前楼市已经成为纯粹的投资品，而与消费没有多大关系。房地产泡沫已经非常大。以租售比等常规数据判断中国楼市会吃大亏。在楼市节节上升的艳阳天，房地产的出租情况并不好，收入房价比、租售比依然显著偏低。这一点，由深圳住宅目前的租售比可见一斑———现在深圳相当比例的住宅租售比(房子的单月租金和房价总额的比值)在1：300以上，超过1：400的也大有“盘”在，而国际公认的警戒线是1：250。按照通常标准，这一租售比足以吓退大多数投资者，深圳房产当前投资价值有限。至于房价收入比，联合国认定的合理标准是3：1，即一个家庭3年收入相当于楼价；世界银行认为5：1可以接受，但中国大多数城市是8：1甚至15：1，房产泡沫十分明显。

　　各路资金之所以不顾风险，杀奔楼市，原因不外乎两条，一是资金在实体经济找不到好的投资渠道，二是通胀预期与政策扶持，使资金在楼市有短期套利的巨大空间。

　　实体经济下挫成就了楼市。据深圳大学一位资深金融专家透露，因为金融危机爆发，深圳很多以外贸出口为主的工厂遭受重大冲击，出口大幅下降，很多竞争力不济的中小型工厂难以为继纷纷关门。不少工厂老板也因此手上回笼了大笔资金，估计平均每人有五六千万元。由于实业投资没有好的出路，购买房地产保值和增值便成了他们的一个重要选择。由于外向型出口经济持续衰落是大势所趋，这部分资金不可能转入实体经济领域，在股市楼市博弈成为必然之举。

　　实体经济下挫还使政府不得不放弃了对楼市的调控，在税收、信贷、融资等各方面扶持房地产投资，导致市场处于政策放手的真空期。所有的投资者都在把握这一时间窗口，争取在短时间内将利益最大化。地王再现市场，政府不愿意明确土地推向市场的长期预期推高了地价，如此种种，都说明地方政府将房地产当做了救命稻草。

　　据全国政协委员蔡继明透露，中国0.4%的人掌握了70%的财富，财富集中度高于美国。只要中国有1%的富裕阶层将房地产当做主要投资品种，就能让楼市摆脱6000亿的投资缺口，而不顾大众平均收入，走入上升通道。

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　　作为投资品种，必定追随买涨不买跌的投资铁律。从北京、上海、深圳等一线城市来看，大户型和豪宅销路日趋看好，与一季度以自住为主的市场大相径庭，市场发生了质变。据中原地产市场监测数据显示，投资客占比已经到达30%以上。这是典型的投资市特征，投资者不管那些基础数据所提示的风险，不管自住比例的下降，眼睛只盯着货币发行量、市场成交量进行投资，与2007年金融危机之前的资产泡沫期可以一比。

　　投机市也有自身规律，投机越疯狂，投机的时间越短。美国次贷疯狂有全世界的资金支撑，疯狂时间持续5年，而中国房地产的疯狂没有国际资金支撑，只有信贷、投机客的自有资产与上百亿美元的自有资金支撑，会比美国次贷疯狂所持续的时间更短，目前越疯狂，到时越惨淡。判断的指标就是央行的货币政策。如果央行与银监会真正调查假按揭，调查信贷进入股市与楼市的数量，说明楼市上涨最重要的政策推动力量减弱，离刹车也就不远。

　　全球金融危机救了中国房地产市场，政府对房地产的宏观调控戛然而止，房地产泡沫成为挽救经济的重要力量。但总有一天政府会发现，以泡沫挽救实体经济，与疯狂的房地产市场一样疯狂。

(股歌小编：Sachiel)