光大证券：保利地产 定向增发进入倒计时

发布时间：2009-10-02 21:58来源：字号：大 中 小

　　事件：定向增发方案通过证监会核准

　　公司公告定向增发方案获通过

　　7 月1 日，保利地产(600048)发布公告：证监会核准公司非公开发行不超过63,760 万股新股，该批复自核准发行之日起6 个月内有效。保利集团将以不超过15 亿元的现金认购，并锁定3 年，其他机构投资者的股份将锁定1 年。我们估计，公司近期可能开始向机构投资者询价，定向增发进入倒计时。

　　合理申购价约为21.00 元

　　保利地产在09 年2 月18 日公布的增发预案中，按前20 日均价确定当时的发行底价是15.89 元/股，由于之后实施了10：3 的送股，除权后发行底价自动调整为12.22 元/股。

　　我们原先对保利地产今明两年的净利润预测分别是 29.5 亿和44.3 亿元，以发行前摊薄计算，每股收益分别为0.93 和1.39 元。考虑到房价上涨将对明年的利润产生显著影响，我们决定将明年的EPS 预测上调20%至1.67元(增发前股本)。

　　若以长期平均市盈率 20 倍估值的话，一年后保利地产的目标价是35.00 元。若剔除25%的预期收益，当前合理的股价则是26.25 元。考虑到锁定一年规定，再扣除20%的流动性折价，那么合理的申购价为21.00 元。

　　降低财务风险,助推业绩增长

　　根据发行方案，此次发行募集资金将不超过80 亿元。假设以20 元/股发行，则将增加股本4 亿股，大约在现有总股本31.88 亿股的基础上增加12.5%左右。

　　公司一季报账面现金有 61.05 亿元，定向增发完成后，将有现金141.05 亿元(暂未考虑后续的销售回笼现金及IPO 佣金)，较增发前增加131%，资金实力得到进一步加强。

　　根据一季报计算公司净负债权益比率为 106.95%，处于较高的水平，在充分利用杠杆的同时也面临一定的债务偿付压力，但公司的债务结构较健康，短期借款只占全部有息负债的0.44%。此次定向增发完成后，净负债权益比率将大幅下降到37.70%的水平，公司可获得更大的运用杠杆的空间，助推业绩增长。

　　未来两年业绩增长确定性高

　　保利地产正进入全面加速发展期，08 年取得了领先于同行的销售业绩和成长速度。09 年以来，保利的销售增长率继续领先，09 年1-5 月销售面积增长150.26%，销售额增长157.54%。其他几家A 股房地产公司如，万科1-5 月销售面积、销售金额分别增长27.40%、20.90%，金地1-5 月销售面积、销售金额分别增长85.31%、85.15%。

　　我们预测公司 09-10 年的每股收益(增发前摊薄)为0.93、1.67 元，业绩增长分别为32%、50%，业绩增长的确定性高。

　　行业配置首选，维持“买入”评级

　　因为看好公司的业绩成长性、管理执行能力，保利地产一直是我们推荐买入组合中的首选。我们认为，未来一年内，公司股价仍有20%的上涨潜力，维持“买入”评级。

(股歌小编：Sachiel)