兴业证券：建发股份 土地成交火爆或带来价值重估

发布时间：2009-10-02 06:30来源：字号：大 中 小

　　投资要点

　　厦门市 6.8 日成功出让8 块土地，合计金额达到97 亿元，相当于2008 年厦门土地出让金额的2 倍，且地价创出新高。

　　万科地产、世茂集团、七匹狼实业、恒安集团、宝嘉集团、紫金矿业、特房集团、住宅集团、建发房产集团、联发集团、古龙集团、禹洲集团、杏林建设、新景地集团等诸多国内一二线地产商和大型集团参与竞拍。包括3 块岛外用地的8 块住宅用地加权平均单价达到了5237 元/平米。

　　点评：

　　我们认为本次土地拍卖的直接效应将会是市场对厦门房地产价值的重估，在厦门拥有巨大土地储备资源的公司价值将被重估，首当其冲的是我们长期推荐的建发股份。

　　出于对海峡西岸政治、经济前景的看好，我们长期推荐主业在厦门及福建的优质公司。此次厦门出现土地成交以如此火爆的局面，证明主流的开发商和集团已经逐步认识到了厦门市作为海西经济桥头堡和两岸经济纽带的特殊地位和广阔前景，厦门市以其独特的政治、经济、文化氛围和优美的自然景观逐渐成为一个宜居宜业的城市。其中蕴含的经济前景无疑将惠及建发、国贸等相关公司。

　　从本次成交的土地分析，前五块位于厦门岛内，后 3 块位于岛外的杏林和集美。岛内均价达到了8132元，其中五缘湾片区的2009G12 地块均价达到了9133 元。目前同为五缘湾片区的建发股份的项目五缘湾1 号精装修住宅价格仅为12000 元，尽管比年初的11000 元有所上涨，但参照目前9133 元/平米的土地价格，这个房价水平显然是会有较大的亏损的。我们认为此次价值97 亿的土地成交显然意味着厦门市整体房地产价值中枢的提升，部分地块和楼盘价格很可能因此而上涨，而资本市场也将对厦门市房地产价值进行重估。

　　厦门房地产价值重估首当其冲的受益公司为建发股份。完成年初的资产置换后，建发股份已经成为一个拥有近500 万平米土地储备的二线地产股，拥有的权益土地储备面积358 万平米，还有近100 万平米的租赁物业，以及200 万平米位于厦门岛内的一级开发物业。其中开发类物业中，其面积的23%，重估价值的40%位于厦门岛内，这还未考虑价格进一步上升的影响。

　　值得注意的是，受益于土地市场的回暖，建发股份(600153)拥有的岛内 203.6 万平米的土地一级开发业务将成为下半年的亮点。由建发股份的控股子公司建发房产全资持有的禾山公司后埔-枋湖片区项目规划建筑面积203.6 万平米，其开发收益建发房产可分得85%。目前该区域土地的政府限价不得低于5000 元/平米，预计的开发成本在3500-4000/平米之间。对于建发房产而言，该地块将是其位于厦门岛内的充足的土地资源储备，即便出现竞拍者出价过高，建发不得不放弃的情况，建发股份也将取得可观的投资收益。我们假设每平米成本为3500 元，售价为7000 元，开发费用500 元，最终归属建发股份的净利润为210268万元，相当于每股1.7 元。预计该项目在下半年将有1-2 幅地，约数十万平米的面积挂牌。我们假设500元/平米的开发费用，25%的所得税率，85%利润分成比例，得到该项目全部开发完毕后的隐含每股收益与地价和开发成本的敏感性分析如下表所示。由此我们可以得到，如果土地拍卖价格2000 元，则对应每股价值提升在1.1 元左右。

　　不考虑房价的进一步上涨的土地一级开发的投资收益，建发股份09、10 年EPS 分别为0.68 元和0.82 元。公司各项业务合计的NAV 为10.66 元，其中贸易业务给予2 倍PB，金融资产和债务价值根据1 季度末的帐面价值。我们维持对公司的“推荐”评级。

(股歌小编：Sachiel)