上海明年新增后续供应不断 后市滞涨风险显露

2009年，上海住宅市场无论房价、成交量均呈现出狂飙突进的罕见行情，尤其是所谓豪宅的高端住宅市场，自二季度开始便引领着整个市场一路走高，直至令大部分卖方——开发商的操盘团队都大呼“始料未及”的高度。
 

据ＤＴＺ戴德梁行提供的数据显示，今年，上海高端住宅市场中，够得上豪宅楼盘的标准，已必须从原先（去年）的均价3万元抬升至5万元水平，相较于7年前上海单价7000元左右即被称“豪宅”，7年内升了7倍。但ＤＴＺ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏仍相信：“回顾今年的市场表现，2010年高端物业领跑市场格局或将延续。”
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年度成交量不止翻番
 

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今年上海高端住宅市场整体水平异常强势，自2月份以来连续9个月成交量一路飙涨。
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ＤＴＺ戴德梁行提供的数据显示，今年，上海高端住宅市场中，够得上豪宅标准的楼盘成交均价须认为提升至5万元／平方米，相较于7年前7000元左右的豪宅门槛，7年内升了7倍。
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按照这一标准，据世联地产(002285)方面跟踪的数据，今年1－10月上海豪宅市场共成交房源（成交价格超过5万元／平方米房源，下同）1139套，比去年同期，即使以当年的豪宅成交价标准——超过4万元／平方米计算，成交套数增长也要高达143．3％；今年的豪宅成交面积则为31．3376万平方米，比去年同期（亦仅以超过4万元／平方米单价房源计）增长105．2％。
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本月，计入佑威楼市通系统统计的11月上海豪宅新房成交面积——3．065万平方米，该数据分析系统的结论是，今年前11月上海单价5万元以上豪宅成交套数为1266套，涉及建筑面积已逼近35万平方米。
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以上海市中心为例，戴德梁行最新统计数据亦显示，内环内公寓住宅的总体均价水平已从今年年初的2．5万元／平方米升至目前的3．7万元／平方米以上，增幅为48％。“目前上海市场中将那些售价超过5万元／平方米的房源列为"豪宅"，而能够达到这一标准的楼盘超过20个，其中更有10个以上的项目成交在10万元／平方米以上。”
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“金九银十”期间，商报记者统计发现，当时上海此报价达到或超过10万元／平方米的楼盘或将有20个。短短2个月后，随着不少高价豪宅楼盘的屡战屡胜，上海滩上报价超过10万元／平方米的楼盘已远不止20个。佑威统计数据中，仅是今年下半年里，出现单价过10万元房源成交的新房楼盘已达15个。
 

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而除了上述统计数据中的豪宅新房主力供应之外，市场中还有曾经被整购后转租为售的“二手”豪宅楼盘，如济南路8号和华山夏都等。
 

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成交量价均有滞涨风险
 

据介绍，今年豪宅买家中，外籍人士仅占15％－20％，而外地的本土购房者占40％－50％，上海本地人士占30％－45％，另外购买人群大多是制造业及金融业的企业高管或私营业主。购豪宅目的为自住及投资皆备。
 

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戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏指出，世博辐射、新ＣＢＤ区的崛起、江景住宅的市场认知度上升、政府主导的旧区改造、标杆性楼盘支撑等引发的区域市场升级是推动内环内豪宅楼盘突然大规模“集聚”的动因。“一些非传统优势板块的内环内板块（如黄浦滨江南外滩板块等）已在近年内跻身高端房源地段就是最好的例证。”
 

而标杆性楼盘支撑等引发的区域市场升级，也是造成豪宅房价上扬走势的重要原因，例如星河湾、汤臣一品、翠湖天地、嘉里华庭、尚海湾等，这类标杆级豪宅项目对均价走势的支撑作用最为直接。
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不过，戴德梁行方面预计，明年短期内上海豪宅价格或面临滞涨。“近期，中央政府在调控政策上出现强烈的口径变化，流动性收紧的预期将导致的购房贷款收紧、项目贷款收紧等信号令市场感到丝丝凉意。受政策微调的影响，未来四个月，更多资金将从资本市场向实体经济回流。房地产投资热情将会面临一段时间调整，逐渐趋于缓和。”
 

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顶级豪宅频现一日售光
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今年以来，上海市场上豪宅扎堆成交的现象已经显现，在目前的经济环境下，集中的豪宅放量，一方面是来自境内富豪阶层普遍青睐高端物业以避通胀风险的需求；另一方面则是来自发展商对未来发展趋势向好的预期。而劳动力成本上升、基本建设原材料价格上浮等问题也造成了开发成本高涨的诱因。
 

8月初，浦东花木备受瞩目的星河湾项目开盘，也正式掀起了沪上豪宅放量的开端。星河湾首批推出的322套房源，均价基本在5万元左右，套均总价过千万，刚一开盘，就受到全国各地高端购房者的追捧，截至昨天，网上房地产显示，星河湾首批房源仅余2套可售，累计住宅合同均价约为5．26万元／平方米。
 

星河湾“大捷”之后，绿城位于董家渡黄浦江边的新盘黄浦湾也于8月9日低调上市，同样迎来异常“高调”的业绩，首批88套千万级别的大户型豪宅公寓，在一天内全部完成预定，预定金额高达15亿元。
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11月28日，已经更名为中粮·海景壹号的陆家嘴(600663)豪宅鹏利海景，终于结束了宣传，正式将其1栋楼的67套房源在网上房地产开盘，房源面积基本在300－360平方米之间，尽管是均价10万元／平方米的顶级豪宅，但是销售进程相当迅速，频频登上新房住宅周成交纪录的排行榜。据网上房地产数据显示，截至昨天晚上8时，中粮·海景壹号推出的67套千万级豪宅已经售出60套，仅余7套房源可售，当前的累计住宅合同均价已经达到10．89万元／平方米左右。另有市场消息称，中粮·海景壹号的66套房源实际在开盘当天就已经完成预定，目前仅余一套顶层600多平方米的复式房源可售，价值过亿元。
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作为新晋豪宅区新江湾城的代表性楼盘，华润置地橡树湾于12月12日推出二期63套联庭别墅，单套总价1000万元起，每平方米均价超过5万元。据介绍，橡树湾首创的联庭别墅通过低密度、多庭院及超大面宽等空间营造手法，加上每户均有的“独门独户”（独用庭院和入户楼梯）设计，一直受到市场关注，此次开盘之前，就有超过百组的客户进行预约登记，商报记者从华润置地获悉，开盘当天，橡树湾二期联庭别墅就取得了近3亿元的销售额。
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而在一手豪宅热销的同时，商报记者注意到，有鉴于住宅市场的“疯狂”，不少开发商及机构纷纷将原本长期投资的固定资产——服务式公寓转租为售，谋求高位套现，同样赢得高端客户的青睐。
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2007年9月，高富诺正式确认收购翠湖天地御苑第6栋和第7栋公寓，两栋楼共由28个复式住宅单元及28个地下停车位组成，据市场传闻，交易总价大约在5．4亿元左右，折合单价达到6万元／平方米。当时，高富诺方面表示将打造服务式公寓，只租不售。然而，到今年8、9月份时，高富诺还是放弃了每月的固定租金收入，将这两栋服务式公寓在二手房市场上转租为售，据商报记者了解，28套复式房源中的3套房源作为保留房源并未出售，剩余推入市场的25套房源在上月初时就已全部售罄，每平方米成交均价超过10万元。
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同样转租为售的还有市中心老牌公寓嘉里华庭二期的一座服务式公寓，共有62套住宅房源，报价（参考价）高达9万元／平方米，自今年下半年上市以来，据网上房地产数据显示，目前已有26套房源售出，1套被预定，剩余35套房源可售。
 

明年新增后续供应不断
 

随着新建以及转售的“二手”豪宅频频热销，豪宅开发商纷纷加快推盘节奏。据不完全统计，未来1－3年，仅内环内就有13个新增或后续推盘的顶级楼盘约74万平方米体量将推向市场。
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新天地的翠湖天地嘉苑一直是上海浦西豪宅市场的领跑者，尤其是今年上半年，翠湖天地更是在整体上的楼市低迷期凸现了其带头的地位。5月份，当豪宅市场成交套数仅为个位数时，翠湖天地嘉苑在香港热销；该盘6月份和8月份的接连推盘，更是巩固了豪宅市场不断提升的走势。据记者了解，翠湖天地嘉苑近期也将热推其最后不到10套房源，其中就包括了2套顶层景观大户型，面积均在400平方米以上，占据整个翠湖天地嘉苑最佳位置，虽然开发商方面暂未定价，但根据目前豪宅市场的行情，市场预期将超过15万元／平方米。与此同时，翠湖天地嘉苑此前少数保留的小户型房源也将推向市场。
 

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而在12月初的“第26届中国上海房地产展示交易会”上，商报记者看到了卢湾黄浦江畔的“浦江湾1号”的身影，正在建设中的浦江湾1号由瀛通集团联手绿地集团合作打造，占地面积1．5万平方米，将建成由1栋奢华公寓和1栋超甲级写字楼为主的建筑群，总建筑面积约8．6万平方米。据悉，浦江湾1号和其“隔壁”绿地集团在售的海珀·日晖将包括商业、办公、金融、顶级酒店和高档公寓等多种业态，共同成为卢湾南部滨江地区和世博会核心区的大型现代服务综合项目。
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虽然，浦江湾1号尚未确定明确的开盘日期和开盘价格，但海珀·日晖目前在售的江景房价格已经高达10万元／平方米左右，浦江湾1号的售价相信也不遑多让，或许会开得更高；同时出现在房交会上的市中心新盘还包括徐汇苑三期，作为徐家汇板块少有的新增供应，徐汇苑三期也计划于明年开盘，据悉，将来新推房源将以大户型为主，且为精装修房，当前售价暂定在6万元／平方米左右。
 

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事实上，据商报记者了解，在今年豪宅畅销的势头下，计划明年上市的豪宅项目不在少数，继首批房源热销之后，李嘉诚旗下位于浦东花木的四季雅苑也将推出第二批“转售型”的联排和独栋别墅房源，总价基本在1200万－5000万元之间；浦东联洋的豪华公寓名盘——仁恒滨江花园三期也计划推出一批新房源，报价上升至5万元／平方米；而仁恒于新江湾城天价拿下的住宅用地也正在开发中，并已命名为仁恒怡庭，预计明年开盘价将达到6万元／平方米以上；另悉，同样位于新江湾城内的香港九龙仓的公寓售价也将超过5万元／平方米。
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(股歌小编：admin)