房地产业：头悬达摩之剑脚无坚实之地

1、行业政策已过拐点,未来政策仍将从紧从经济工作会议后,国家针对房地产行业做出了密集的调整动作:部分取消二手房交易的优惠、提出遏制部分城市房价过快上涨的势头等,现在国家又提出了加强土地出让收支的管理。因此,可以看出国家对当前房地产市场现状的不满以及解决市场存在问题的迫切性。
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自 2007 年底起,为刺激我国房地产市场的健康发展,国家及各级政府相继出台了一系列刺激房地产消费的政策。这些宽松政策刺激了房地产市场的快速回暖及发展,但在回暖中也出现了老问题,房价过快上涨又成为市场健康发展的阻碍。从经济工作会议后,国家针对房地产行业的密集调控表明:前期房地产行业的宽松政策将逐步收紧,未来房地产行业面临的氛围将趋于紧张,下一阶段行业又将进入政策从紧期。
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2、《通知》能够抑制开发商的拿地冲动,但没从根本解决问题“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%”将对开发商的资金实力提出严重考验,能够抑制开发商的拿地冲动。
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当前我国房价过快上涨的动力在于需求的旺盛及土地成本的推高等几方面因素。《通知》通过提高首次缴纳比例来调控开发商的拿地行为,加大了行业的资金进入壁垒及开发商的拿地成本,防止低成本的圈地行为。
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但是《通知》没从根本解决我国地价高企的问题。由于当前我国土地转让收入归地方财政所有,因此地方政府推高地价的意愿较为强烈。而《通知》仅从土地受让人角度进行调控,因此虽能抑制开发商拿地的冲动降低地价,但效果将不够强烈。

土地转让收入归地方政府管理,其结果将是地方政府推高地价和房价的意愿较强,推动经济适用房、廉租房和保障性住房的意愿较弱。中央和地方政府间的关系将是博弈而非合作。
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行业投资策略—个股胜于行业1、政策从紧,行业投资吸引力大幅下降自从国务院常务会议把遏制部分城市房价过快上涨作为保持房地产市场平稳健康发展的重点后,房地产行业的头顶上就悬着达摩之剑。随着未来一系列政策的落实,房地产行业宽松的政策氛围将不再。剑落风云起,房地产行业将重现上一轮调控对行业的负面影响。
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“遏制”,而非“抑制”,这从一方面反映了当前我国部分城市房价的现状。全球经济危机尚未走出谷底,而我国房地产价格却创新高,房价收入比节节攀升,居民购房支付压力持续增加。房地产行业的需求基础已不再那么坚实,市场的信心随房价快速上涨是越来越脆弱。

虽然我们认为基于通胀预期的需求将会支撑起短期市场的成交量,但在如此密集政策的打压之下以及需求基础的不坚实,我们认为行业投资的吸引力将大大下降,虽然短期内房地产公司的经营仍将比较漂亮。
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精选个股将成为投资首选头悬达摩之剑,脚无坚实之地,我们认为短期内房地产行业的投资吸引力将大幅下降。

(股歌小编：admin)