第一创业：房地产行业2010年投资策略

报告要点：
 

需求依然旺盛，政策护航促行业健康发展 2010年地产行业面临三大宏观经济环境：经济稳步复苏、通胀预期逐步加强、人民币升值预期强烈，在这样的背景下，地产需求仍可保持旺盛。来自监管层的政策微调或部分优惠政策退出，对行业短期影响轻微，有利于行业中长期健康发展，不改行业向好趋势。
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供给前紧后松，房价先升后稳 09年下半年新开工不足导致2010年上半年可售房源仍然紧张，房价将持续上扬。，2010年上半年4月供给将有所增加，5月可能形成供给小高峰，但供给总体偏紧。持续紧张的库存倒逼开发商在未来半年之内都将维持较高的开工规模，2010年下半年供给有望明显上升，房价趋稳。
 

2010年新房销售面积下滑15.1%，销售额降4.4% 由于09年销售异常火爆，不仅体现了09年消费也体现了2010年压抑的消费，2010年销售面积下滑不可避免。预计在2010年全国新房销售面积与销售额分别下滑15.1%和4.4%。从结构上看，1线城市1手房销售面积与销售额将分别下滑17%和上升7%;1线以外其他城市新房销售面积与销售额分别下滑15%和5%。我们还预计2010年上半年销售面积和销售额分别下滑20%和10%。
 

上市公司毛利将持续提升;市场集中度进一步提升 预计上市公司销售毛利率、净利率在2010年会持续提升，全年可分别达到38%和15%的历史高位，以体现09年快速上扬的房价和土地成本的下滑。经历过08年市场的低潮与09年土地市场的火爆之后，中小公司在市场的生存环境受到严重挤压，土地储备呈衰竭之势。我们预期大公司市场占有率逐年提升是长期的趋势。
 

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