中原证券：万科A 于调整中继续领跑示范效应明显

发布时间：2009-10-02 06:20来源：股歌网中原证券字号：大 中 小

事件： 

　　万科A（000002）近期公布2008年年报，2008年公司实现营业收入409.92亿元，同比增长15.38％；实现净利润40.33亿元，同比下降16.74％。 

　　评论： 

　　业绩简述 

　　2008年公司实现营业收入409.92亿元，同比增长15.38％；实现营业利润63.22亿元，同比下降16.83％；实现净利润40.33亿元，同比下降16.74％；基本每股收益为0.37元。 

　　净利润下降由两方面原因造成。主要原因是公司对可能存在市场风险的13 个项目计提存货跌价准备12.3亿元。考虑递延所得税因素后，此次存货跌价准备影响税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。另一个原因是公司2008年销售毛利率较上年下降了2.34个百分点。 

　　我们一直将万科视为行业领跑者。2008年，房地产行业经历了价格波动、市场滞销、政策转向等诸多状况，公司全年表现可圈可点。 

　　布局更加均衡 

　　公司三大区域布局更加均衡。作为行业龙头，销售规模近500亿元，全国重点区域均衡布局是公司规模更上一层楼的必要条件。 

　　在公司销售收入和净利润构成中，珠三角区域份额仍是最大。2008年，长三角区域和环渤海区域利润贡献度从2007年的28.9％增加到46.4％，将有力助推公司规模再上一层楼。  dedecms.com

　　2008年，公司新进入3个城市，业务范围覆盖到32个城市。 

　　资金紧中无忧 

　　公司资金最紧张时期已过。2008年上半年，房产的滞销比往年的调整来得快一些、长一些，2008年中期公司现金压力最大，货币资金仅与短期负债基本持平。此后下半年公司缩减开工、加大促销力度、成功发行公司债，资金压力有所缓解。全年经营活动现金流为-3415万元，较上年的-104.38亿元大幅好转。 

　　2009年，公司资金状况仍然紧张。主要的资金需求是在建工程支出。2008年公司新增项目储备按权益计算建筑面积为465万平方米，地价款共计136.1亿元。但是地价款并不是公司2009年主要的现金压力，截止2008年底，公司未付土地款从年初的83亿元减少到26亿元。在建工程预计支出从年初的57亿元增加到206亿元。 

　　08跑赢行业平均水平，09开门红 

　　2008年公司销售跑赢行业平均水平。公司全年销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别较上年下降9.2％和8.6％，好于行业平均19.1％和20.1％的下降程度。 

　　四季度销售不理想。从全年来看，2008年公司在全国的市场占有率为2.34％，比上年增加0.27个百分点。但分季度看，2008年中期公司市场占有率为2.70％，三季度末为2.62％，全年市场占有率低于前三季度平均。  dedecms.com

　　公司计划2009 年新开工面积和竣工面积分别约403万平方米和619万平方米。开工面积比2008 年实际完成数下调23％，说明公司目前仍持谨慎态度；竣工面积比2008年竣工量增加17％，2009年公司的销售压力仍然较大。 

　　2009年销售开门红。2009 年前两个月，公司累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，同比分别增长88.3％和77.9％。其中，2月份增长公司实现销售面积51.7 万平方米，销售金额38.9 亿元，分别比08 年同期增长163.4％和147.7％。 

　　盈利能力回调趋势形成 

　　我们在2007年底的2008年度策略中曾提到，房地产行业平均40％的毛利是不能持续的。我国房地产行业的毛利率十几年来的平均值为29％-30％，毛利率回归到30％有利于龙头公司发展。 

　　公司的盈利能力开始回调。2008年公司销售毛利率为39％，但仍处于历史高位，预计在房屋售价下行及高价位土地陆续进入销售期的双重影响下，2009年公司盈利能力将进一步下降。 

　　盈利预测和投资建议 

　　由于全行业促销压力的加大，预计2009年公司销售毛利率将从2008年的39％下滑至约32％，但销售的增加及存货跌价准备的减少可以弥补毛利率的下降，公司全年业绩可实现增长。 

织梦内容管理系统

　　预计公司2009年、2010年每股收益分别为0.44元、0.56元，对应的动态市盈率分别为17.93倍、14.09倍。维持公司“增持”的投资评级。 

　　风险提示 

　　价格的下降是近期促进销售量增长的主要动力，行业基本面状况仍未明朗，经济危机带来的购买力缩水以及高房价带来的滞销仍然是地产股上涨的压力。 织梦好，好织梦

(股歌小编：Sachiel)